2018.08.03 「液状化リスク」は投資マンション購入において考慮すべき？
現金資産を持っているが、銀行の金庫で唸らせている…そんな方がふと将来に不安を覚え、不動産投資による資産運用をしたいと思った時、種々の「リスク」について漠然とした不安に襲われることと思います。
その中でも、投資を始めたいという方が頭に思い浮かべやすいリスクが「地震」。そして「液状化」の三文字ではないでしょうか。
例えば東京都の場合、晴海・月島・築地・豊洲・有明といった湾岸エリアは、2020年東京オリンピック開催に向けて注目度を増しています。一方で、埋立地であるこれら地域の液状化リスクが高いことは、みなさまご承知の通りと思います。
そもそも、なぜ湾岸地域に高層ビル・高層マンションを建てても大丈夫なのでしょうか。
かつて聞き及んだことのある「液状化リスク」と、地盤が弱いはずの湾岸地域に立ち並ぶタワーマンション群。建設に関する知識のない方にとって、この取り合わせは不思議に思えるのではないでしょうか？
今回は液状化について「目で」リスクを確かめる方法と、液状化リスクのある土地において高層ビルを建てる際に施工される「支持杭」について紹介したいと思います。
地域ごとの液状化リスクについては、各自治体の行政機関が予測図を発行しています。例えば東京都で投資マンションを購入したいと考えた場合、下記の公開データで液状化リスクの高低を確認することが出来ます。
（参考：東京都建設局 – 東京の液状化予測図 平成２４年度改訂版）
こちらの予測図では東京都内の地域に関する液状化リスクを、住居を目視できるほどの細かな粒度で閲覧することが出来ます。
閲覧するためには、「液状化予測図へ」の右側の「予測図のみ」もしくは「予測図 + 主題図」のボタンをクリックします。
同ページでは、液状化判定に用いられる数値（値, 値）の計算法や、それらに基づく液状化予測の判定法についても全て公開されているため、データの信頼性についてもしっかりと理解しながら読み解くことが出来る点が嬉しいですね。
先ほどの液状化予測図（全体図）を見ただけでも、湾岸地域において、リスクの高い土地が多いことが分かると思います。これら土地に高層ビル・高層マンションが立ち並ぶことの種明かしをしましょう。
埋立地のような軟弱地盤の土地でも、地下深くには固い岩盤（支持層）が存在します。マンションを建築する際は、この岩盤（支持層）まで届くような杭を多数打ち込み、地盤が液状化してもマンションの大重量を支えるための備えとします。
これを「支持杭」と呼びます。支持杭こそが、先ほど述べた、「液状化リスクのある土地に、タワーマンションが立ち並ぶ光景」における、「縁の下の力持ち」なのですね。
支持杭の設計・施工が正しくなされていれば、建物そのものが傾くというリスクは極めて小さなものになります。
不動産投資家が懸念すべき液状化リスクは「建物が傾く」ことだけではありません。
土地の地表面に凹凸が生じたり、水道管やガス管といったライフラインが損傷を受けたりといった被害が生じる可能性があるため、生活上の利便性を損なうことがないかどうかは事前にチェックしておくと安心です。
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