言い換えると管理コストをかけすぎてしまうと、不労であるものの「所得」は生まれません。かといって、自分で管理すると「不労」にはならないのです。今回は、そんな大事な管理について学んでいきましょう。ちなみに、管理業務全般については、こちらの記事をご覧ください。

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BM,PM,FM？4つの管理コストを知っておこう

まずは、管理コストに関しては、不動産委託に関する以下の言葉を知っておきましょう。

・BM ： 「Building Management」

・PM ： 「Property Management」

・AM： 「Asset Management」

・FM ： 「Facility Management」

BMとは？

BMはBuildingと付くくらいなので、ビルや商業移設などの管理全般です。ビルオーナーに代わり、清掃や設備の管理、点検、警備、防災など、ビルや商業施設のハード面の管理をします。

PMとは？

PMとは、空室の募集や案内などの賃付け全般、そのほかには賃料の回収やトラブル対応、工事発注などの役割を担います。ほかにも、オーナー向けに税務アドバイスをするなど、BMがハード（建物）面の管理なら、PMはソフト（人）面の管理と言えるでしょう。

AMとは？

Assetとは「資産」という意味ですが、不動産業界で使うAMは不動産全般の運用業務を指します。たとえば、投資ファンドから委託を受け、不動産物件の投資・売却の意思決定を行うことです。その後、AMからPMに管理を委託するというのが一般的な流れになります。

FMとは？

Facilityとは直訳すると「施設」という意味であり、ここでは土地・建物・設備・什器、およびそれらが形成する環境（執務空間や居住区間）のことを指します。つまり、FMはオーナーが保有している土地や建物、設備などの資産を運用管理し、マネジメントする役割を担うというわけです。

管理コストを熟知する

さて、管理委託の種類が分かったところで、管理コストについて触れていきます。管理コストは物件の立地によって異なり、それは「ワンルーム条例」を例に出すと分かりやすいでしょう。ワンルーム条例の施行によって、ワンルーム建築時に以下のような決まりができました。

・近隣住民を対象とした説明会の開催

・工事内容の説明

・近隣住民に配慮した建築

この条例は、ワンルームマンションを建築することで、近隣住民との紛争を未然に防ぐ狙いがあります。ただ、仮に説明会によって近隣住民との話し合いが上手くいかない場合には、近隣対応業者などを雇うケースもあります。

その業者に支払う費用はオーナーの負担になる可能性があります。また、近隣住民との取り決めで「外部廊下に目隠し」を設置したり、「ゴミ捨て場に脱臭装置」を設置したりするケースもあるのです。このような場合は管理コストにも反映してくるので、物件によって管理コストが変わる点は認識しておきましょう。

もっというと、地域の特性を鑑み、ワンルームのみの共同住宅建築を規制したり、そのエリア特有の決まりを設定したりすることもあります。その規制や決まりによっては、更に管理コストが上がるので、物件のみならずエリアによっても管理コストが異なる点は覚えておきましょう。