2018.10.13 不動産投資の初期費用を抑えたい！「戸建投資」という選択肢を考える
不動産投資を検討しているあなたは、どのような物件を検討しているでしょうか？アパート投資などの一棟投資は初期費用が高いな・・・と考えている人は、1Rマンションなどコンパクトな区分投資を検討している人が多いかもしれません。
しかし、そこに「戸建投資」という選択肢を入れてみませんか？戸建投資は決してメジャーな投資ではありませんが、実はメリットもある投資なのです。今回は、そんな戸建投資に注目して、戸建投資の魅力を詳しく解説していきます。
戸建投資は買いやすく売りやすい、そして長期間貸しやすいという点が魅力的な投資です。まずは、その点について詳しく解説していきます。
中古木造の戸建投資は、他の投資物件に比べると初期費用が安くすみます。物件のエリアや築年数にもよりますが、500万円以下での購入も不可能ではありません。この安さであれば、銀行からの融資を受けずに、手持ち資金だけで購入できるという方も一定数いるでしょう。
融資を受けないということは、ローンの利息がないので利回りは比較的高くなります。また、融資を受けたとしてもローン支払額は少額になりやすいので、リスクが低い点も魅力といえるでしょう。
また、戸建投資は出口戦略（売却）にも優れています。たとえば、1Rマンションの購入者は、大抵は不動産投資家であり、入居用に1Rを購入する人は極めて少ないです。一方、戸建物件の買い手には、投資家以外にも入居用に購入する人もいるため、ターゲットが広くなり売りやすいのです。
賃貸で戸建に住む人は、大半はファミリー層でしょう。単身者や夫婦だけの状態で、戸建に住むケースは少ないです。ファミリー層は、子供の学区や生活環境を考えたら気軽に引越しするのは難しいので、長期間住んでくれる可能性が高いです。つまり、戸建投資は退去率が低いといえます。
しかし、一方で「儲かりにくい」という点が戸建投資の弱点です。その大きな理由は、家賃総額が少ないことが挙げられます。家賃総額が少ない理由は、不動産というのは部屋面積が広くなるほど、家賃の単価が下がってくるからです。
たとえば、あるエリアで18㎡の1Rが月々7万円（3,888円/㎡）の家賃だったとします。仮に、同じエリアに120㎡の戸建があり、1Rと同単価で家賃設定すれば月々46.6万円です。
しかし、この家賃では居住できる人は少数なので、賃貸に出しても賃付けは不可能に近いでしょう。そのため、単価を下げて貸し出すことになるので、家賃総額は落ちてしまいます。逆にいうと、部屋面積が小さい不動産は家賃単価が高いので、一般的な不動産投資はコンパクトな部屋が多いのです。
また、戸建は木造なので鉄筋コンクリート造のマンションよりも劣化しやすく、さらに外観と室内を自分で補修する必要があるので補修費用が上がりがちです。その点も、収益を悪化させる要因でしょう。
そのような点も踏まえ、戸建投資に合う人・合わない人のリストを作ったので、ぜひ参考にしてみてください。
合う人
・初期費用を抑えることが最優先
・融資をなるべく受けずに投資したい
・同じ賃借人と長期間付き合いたい
・売却しやすい物件が良い
合わない人
・迅速に事業規模を拡大させたい
・収益性が高い物件が良い
・外観や室内などを自分の管理下に置きたくない
・レバレッジ効果（借入）をフルに活用したい
