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収益物件情報を見る際のポイントを伝授

今回は不動産投資の核になる「収益物件」を見分けるために必要な知識とテクニックをご紹介していきたいと思います。「収益物件」を見分けるための基礎教養講座の前編では「収容物件」を選択するために必要な知識や用語解説をしていきたいと思います。また、後編では実際に「収容物件」を取得していくためのテクニックを紹介していきたいと思います。

不動産投資基礎用語解説

利回り

利回りとは年間家賃収入÷物件価格×100で算出される数値です。具体的には年間の家賃収入の物件価格に対する割合を表しています。ここではわかりやすい例をあげて説明していきます。

（例）年間家賃収入が200万円、物件価格が2,000万円のA物件の利回り

200（万円）÷2,000（万円）×100＝10（％）

A物件の利回りは10％ということになります。ですから、10年後にはA物件に投資した費用が回収できるということになります。

この利回りですが、物件を購入するときに「利回り」だけで飛びついては危険です。なぜなら、不当に高く利回りを設定している悪徳業者も存在しているからです。利回りは年間家賃収入の設定で変化します。上記例のA物件の年間家賃が150万の場合は利回りが7.5％ということになります。物件を購入する際には周辺の同物件の家賃相場を自分で調査し、適正な利回りであるのかを自分で調べるようにしましょう。

建物構造

建物は構造によって耐用年数が異なります。

＊S造の場合骨格材の厚みによって法定耐用年数が異なります。

・骨格材厚≦3ｍｍの場合19年

・3ｍｍ＜骨格材厚≦4ｍｍの場合27年

・4ｍｍ＜骨格材厚の場合34年

建物の構造によって法で決められた耐用年数が異なります。金融機関は「法定耐用年数＝経済的残存耐用年数」とみなす場合が多いため、ローンを組む場合この耐用年数が重要になってきます。

専有面積

マンションなどの区分所有建物で、区分所有者に所有権が認められている部分の面積のことを言います。この専有面積にはバルコニーや玄関ポーチといった箇所の面積は含まれません。専有面積には内法と壁心という計算方法が存在します（壁の厚みを入れるか否かの違い）。不動産登記法では内法を採用しています。

築年月

築年数とは建物完成後の経過年数を表しています。具体的には建物が建設されて5年経過した物件は築5年ということになります。

基礎から実戦へ

不動産投資の基礎用語はご理解いただけたでしょうか？後編は「収益物件」を見分けるための基礎教養講座～不動産投資実戦テクニック編と題し、収益物件を探すための実践的なテクニックをご紹介したいと思います。基礎から実戦へ。好物件を見つけるためにぜひとも活用してください。