相続税対策を考えたら、真っ先に知ってほしい「不動産」の強み

6年前

最高税率55％のかかる相続税は資産家にとって頭痛の種ですが、不動産投資は相続税対策において大きな効果を発揮することが知られています。ここではなぜ相続税対策には不動産投資が適しているのか、行政資料等を使ってご説明していきたいと思います。

相続税の税率を知ろう

遺産額＝（相続・遺贈で取得した財産の価額＋相続時精算課税の適用を受ける財産の価額）－債務－葬式費用－非課税財産＊

遺産額から基礎控除を引いた額が課税遺産総額になります。

＊非課税財産

・墓所・仏壇・祭具等

・国や地方公共団体、特定の公益法人に寄附した財産

・生命保険金：500万円×法定相続人の数まで

・死亡退職金：500万円×法定相続人の数まで

参考：国税庁HP -財産を相続したとき

相続税額は財産にかかる評価額で決定されます。相続財産が1億円の現金の場合、相続税評価額は1億円と満額で評価されます。一方、「１億円で購入した不動産」の場合はどのようになるのでしょうか。

建物の場合、相続税評価額は「固定資産税評価額」と呼ばれる金額によって計算され、この評価額は時価の６割〜７割程度が相場と言われています。

ここでは仮に、時価の６割の評価額が算出されたとしましょう。すなわち、1億円で購入した建物について、6,000万円という相続税評価額が算出されたこととします。この場合、１億円の現金を保有していた場合と、１億円の建物を保有してした場合では、相続税額は下記のように異なります。

例1　現金1億円にかかる相続税

（1億円－1,700万円（控除額）)×40％＝3,320万円

例2　１億円で購入し、評価額6,000万円と算出された建物にかかる相続税

（6,000万円－700万円（控除額））×30％＝1,590万円

*ここではその他の相続財産を保有していないものとします。

このように「評価額が1億円相当の財産」を比べたとき、不動産の場合は「評価額」が低く算出されるため、支払う相続税額が大きく減少することがあります（上記の場合、約52%減）。

このことから、不動産の購入は相続税対策に大きな効果があることがわかると思います。「不動産の購入金額と、相続税評価額のギャップがポイント」であるということですね。

参考：国税庁HP -土地家屋の評価

続いて、土地の相続税評価額の計算方法についても触れておきましょう。

路線価が定められている地域の場合は、路線価方式で計算します。路線価が定められていない地域の場合は、倍率方式で計算します。

参考（再掲）：国税庁HP -土地家屋の評価

なお、「小規模宅地等の特例」の条件に該当する場合、土地の評価額を8割減額することができます。その場合はさらに節税効果がアップしますが、適用は被相続人をその土地に住まわせているなどのケースに限るため、投資不動産に適用されるかどうかは注意が必要です。詳しくは下記ページをご覧ください。

参考：国税庁HP -相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

不動産投資は相続税対策に効果的なことが分かりました。しかし上記はあくまで簡単化した計算であり、相続財産をお持ちの方は「自分の場合はどんな計算になるのか知りたい」と思われることでしょう。

収益物件.comでは、税務のプロである税理士が常時待機しており、不動産投資による相続税対策の計画について、いつでも気軽にチャットで相談することができます。収益物件.comはアプリをダウンロード・登録すればいつでもお問い合わせフォームから直接相談が可能。ぜひご登録を。