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マイホームは先に買うな！ その理由とは？

不動産投資家が先にマイホームを買ってはいけない理由は、以下の２点です。

・銀行からすると「収益を得ない借金」になるから

・マイホームは価値が落ちやすいから

まず、マイホームを購入するために組んでいる住宅ローンは、銀行からすると「収益を得ない借金」になります。マイホームは、当然ながら自分が住むように購入するのであって、第三者が賃貸するために購入するわけではありません。

つまり、投資の目線で見れば、マイホームは１円の収益も生み出さない上に、銀行の抵当権が設定されています。そのため、お金を貸す側の銀行からするとマイホームは担保価値がない不動産であり、それどころか「借金」として見るので、マイホームがあるおかげで他の借り入れがしにくくなるというわけです。

そのため、マイホームを先に買ってしまうと、投資用不動産の購入時に融資を受けにくくなるので、「マイホームは先に買うな！」という主張になります。

また、日本では未だに新築至上主義が根強く「新築物件は住んだ瞬間に資産価値が1割落ちる」とも言われています。つまり、5,000万円のマンションを購入すれば、そこに住んだ瞬間に売却に出しても、4,500万円程度まで価格が下がるということです。

一方、賃貸物件であればそこまで価格は落ちないケースが多いでしょう。理由は、マイホームの買主は「住む用」に買うのであって、賃貸物件は「収益用」に買うからです。

つまり、自分が住むなら新築・中古の差は大きいですが、収益用に買う人は「収益を得られれば良い」と思っているので、マイホームほど価値は落ちないというわけです。そのため、賃借人が付いていて、ある程度回っている物件は、中古であってもマイホームよりは高く売りやすいと言えます。

マイホームと不動産投資は順番が大事。

さて、前項のような理由によって、マイホームを先に買わない方が良いでしょう。おすすめの順番としては以下です。

・投資用不動産を購入する

・投資用不動産をきちんと運営する

・投資用不動産の利益を加味してマイホームを購入

まずは、投資用不動産を購入してきちんと運営しましょう。マイホームを購入する前であれば、「収益を得ない物件」を保有する前なので、投資用不動産のローンを組みやすいです。仮に、投資用不動産をきちんと運営していることで、月々4万円（年間52万円）の収益があるとします。

そのときに、マイホームを住宅ローンで購入すれば、投資用不動産で儲けたお金を頭金にもできますし、住宅ローンの返済にまわすこともできます。仮に、住宅ローンを組んで月々12万円の支払いになっても、投資不動産の収益を加味すると実質月々8万円で住むことができるというわけです。

投資物件相場金額が上がって投資用不動産を売却した方がお得と思えば、投資用不動産を売却してからマイホームを購入するという手段もあるでしょう。