不動産投資を検討している公務員にとって、将来的な収支を計算したライフプランは重要です。公務員は収入が安定している分、良い意味でも悪い意味でも「収入」の部分は変わらないからです。言い換えると、仕事で受け取る収入以外の部分が狂ってしまうと、ライフプランが全体的に狂ってしまうリスクもあります。
不動産投資もそのライフプランの一部に組み込まれるので、物件のEXITを考えた物件選びをすると、投資の成功確率は上がります。今回は、そんな「EXIT」から不動産投資を考えてみましょう。
素人投資家の「トントン」。これが大きな失敗を呼ぶ。
素人投資家がよく陥るのは、「トントン」という状態です。しかし、トントンの状態というのは、実は「後で負ける可能性の高い状態」なのです。不動産投資をしている医者や公務員はしばしば、友人や不動産会社との間でこんな会話をすることがあります。
「今保有している物件の調子はどう？」
「トントンってとこかな。不動産投資していることで節税できているし。」
この状態は、長期的スパンで見たら明確に負けている状態になります。というのも、不動産は実物資産なので、経年劣化していくからです。つまり、築年数が経つほど価値（家賃・売却価格）が落ちるということなので、今トントンの状態であれば、いずれマイナスの状態になる可能性は極めて高いでしょう。
この状態で得をしているのは、融資している金融機関だけです。ローンを完済している段階ならまだしも、不動産投資の序盤～中盤でトントンの状態は、自分が損をして銀行を儲けさせているだけの状態と言えるでしょう。
しっかり結果を出すためにはEXITから考えましょう。
さて、前項のような状況ではなく、しっかりと儲ける不動産投資をするためには、EXIT（出口）を考えて投資しなければいけません。EXITとは、言い換えると「この不動産投資でどのよう利益を上げ、リスクをコントロールするか？」ということです。
最終的に高く売れる物件というのは、高い家賃を支払って、高い属性の人が安定的に借りている物件です。一方、価値が下がる物件は、家賃が低いのに誰も借りておらず、今後も借りる人がいなさそう物件です。
もちろん、上記の「高く売れる物件」を手に入れられればそれに越したことはありませんが、そのような物件とは中々巡り合えません。そこで投資家は、「価値が下がる物件」を、どうにかして高く売れる物件に生まれ変わらせるかを考えます。
その方法は、ボロボロの物件を安く購入し、リフォームすることで物件価値を上げるという方法です。この方法であれば、取得価格が安いものの、家賃をある程度高く設定でき、継続的に賃借人が付いている状態にすることができます。
まずは物件を毎日みよう。
このように、物件を取得するときには、EXITを見据えた上で物件選びをしなければいけません。しかし、前項で解説した、高く売れる物件の見極めも、ボロボロの物件をリフォームする方法も簡単なことではありません。
そのような物件を見極める目は一朝一夕では養うことができず、継続的に収益物件を毎日見ることで養うことができます。毎日物件を見ることで、物件ごとの特徴を把握でき、売れ残っている物件の傾向も分かってきます。
公務員は収入が安定しており、ローンも組みやすいです。そのため、購入できる物件の数が多くなりがちなので、その分ハズレ物件を選択してしまう可能性も高いと言えるでしょう。
EXITを考えずに物件選びをするとハズレ物件を選択する可能性が高まるので、必ずEXITを加味した物件選びをしましょう。