「ボロ物件リフォーム」はなぜ魅力的なのか？EXIT戦略の観点から解説。
EXIT（出口）戦略とは、投資物件で最終的にどのように利益を上げて、どのようにリスクをコントロールしながら運営していくかを考えて物件選びするということです。簡単にいうと、「売却」という出口を見据えて、売却価値の高い物件を購入するのがEXIT戦略になります。
そんなEXIT戦略の観点から、ボロ物件リフォームが良い理由は以下の点です。
・取得価格が安い
・資産価値のアップ率が大きい
まず、何よりもボロ物件と言われるくらいですから、築年数の古い物件で、さらに築年数の割に劣化している物件です。そのため、ボロ物件は取得価格が安いので、売却益が出やすいという特徴があります。当然ながら、ボロ物件をそのまま転売しても、低い価格で取得し、さらに低い価格での売却になります。
しかし、リフォームすることで空室率を改善し、劣化具合を改善できたら、一気に資産価値が高くなります。元々価格が安い状態で取得しているので、売却価格や家賃が少し上がっただけでも「アップ率」に換算すると非常に大きな数値になりやすいといことです。この2点が、EXIT戦略の観点からボロ物件リフォームが魅力的である理由です。
ボロ家リフォームという選択肢
さて、EXIT戦略からボロ物件リフォームが魅力的ということが分かったと思います。ここで、比較的資産価値の高い築浅のアパートと、ボロ物件を比較してみましょう。
たとえば、築年数が浅い資産価値の高いアパートを購入したとします。既に満室稼働であれば、そのまま収益性の高い物件となるでしょう。しかし、資産価値は築年数と一緒に目減りしていくので、築浅の状態で高い利益を出していないと、どんどんと収益性は下がっていきます。
一方、ボロ物件の場合は、空室状態の物件も多く、安く物件を取得できます。資産価値としては底の状態で取得でき、リフォームすることで価値を一気に上げることが可能です。
仮に、家賃が4万円であったものを2万円増の6万円に上げただけで、家賃収入は1.5倍です。これは収益性が1.5倍上がるので、単純に売却価格も1.5倍になる可能性を秘めているのです。
そんなボロ物件のリフォームをして儲けるための流れは以下の通りです。
・ボロ物件を探す
・内見をする
・リフォーム費用の見積もりを取る
・EXIT戦略的に儲かりそうなら取得
・リフォームをして賃付けする
まず、ボロ物件と呼ばれる物件は比較的多いです。というのも、ボロ物件は空室率が高い状態で売られていることも多いですし、通常の投資家には敬遠されがちなので、どうしても売れ残ってしまいがちだからです。そんなボロ物件を見つけ、概要に興味を持てば内見をしてみましょう。
そして、手数料を中抜きされないために、リフォーム業者に直接見積もり依頼をします。その見積もり金額と、空室率の改善、資産価値の向上を天秤にかけて、物件の取得をするか判断するという流れです。満室稼働できれば資産価値は上がるので、しばらく保有しても良いですし、高値でバイアウトしても良いです。
物件に対する想像力を身につけるために
さて、そんな資産価値が劇的に上がる可能性を秘めているボロ物件ですが、物件の見極めは簡単ではありません。そのため、毎日のように不動産サイトなどで物件をチェックする癖づけをしましょう。その中にはボロ物件もあるでしょうし、最初から満室稼働の物件もあると思います。
それらを良く見比べながら、取得費はいくら違うか？ どのくらいの期間売り出しているか？ ボロ物件はなぜ人気がないか？ などを考えながら物件チェックをすると良いでしょう。そうすれば、価値の上がりやすいボロ物件を見極める目を養いやすいです。