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節税対策という謎の営業トーク

ネットで「不動産投資　メリット」と検索してみてください。恐らく、ほぼ全てのサイトに「節税効果が高い」など、節税に関してのメリットが記載されています。はじめに言っておきますが、これは嘘ではありません。しかし、節税と聞くと「稼ぎすぎて節税しなきゃ～」のようにお金持ちになった気がしますが、その感覚は錯覚です。

節税は投資におけるキラーワードになりますが、実際には節税対策は投資に付随する「オマケ」です。節税はオマケであるという真意を知り、節税という響きの良い言葉に騙されないようにしましょう。

節税する前に稼げ

先ほどネットで検索すれば「節税」が出てくると言いましたが、これは物件を購入するときに、営業マンから出る言葉でもあります。では、なぜ営業マンが節税を謳うのか。それは、利回りの低い物件を少しでもお得な物件に見せようとするためです。言い換えると、「少しでも高く売却して仲介手数料を高くするため」です。

利回りとは、「（年間賃料－年間経費）÷物件取得費用」で計算されます。仮に、利回りが5％であれば、単純計算で物件取得費用を20年（100％÷5％）で回収できます。そのため、当然ながら買い手は利回りの高い物件を求めます。

たとえば、年間100万円の収入を得られる物件を売るとします。この物件を利回り1％で売ると、1億円（100万円÷1％）の売値になります。一方、利回り10％で売ると、1,000万円（100万円÷10％）の売値になります。

当然ながら、買い手は利回りの高い物件を求めるので、1,000万円の方が売れます。ただ、売り手としては利回りを低くして、1億円で売りたいのが本音です。そこで登場するのが、「利回りは低いけど、節税効果が高いですよ」というキラーワードになります。

このキラーワードで、買い手に「利回りが低いけど節税効果がありそうだ！」と思わせ、少しでも物件価格を高く（利回りを低く）売るというわけです。節税という言葉に惑わされると、利回りの低い物件でもお得に見えてしまいます。買い手としては、そんな言葉に惑わされず、とにかく「稼ぐ」ことが重要と言えるでしょう。

減価償却費用や固定資産税は費用算入できる

とはいえ、不動産投資は減価償却費や固定資産税などを費用(経費)算入できるので、確かにほかの投資より節税効果があります。ほかにも、借入金利や修繕費・管理費、火災保険料、そして投資のための交通費まで費用算入が可能です。

そもそも、不動産投資は「年間家賃－年間経費」で計算されるので、費用算入できる経費が高額であるほど所得が下がります。そのため、費用算入できる項目が多い不動産投資は節税効果が高いのは事実なのです。株式取引やFXには、このように費用算入できる項目はほぼありません。

特に、減価償却費を費用算入できる点は大きいです。減価償却費とは、物件取得費を何年かに渡って費用算入するので費用が高額になります。たとえば、鉄筋コンクリート造のマンションであれば47年間、以下の計算式で算出される減価償却費を計上できます。

減価償却費＝物件取得価格×償却費×0.022

仮に、物件取得費用が5,000万円であれば年間110万円が減価償却費になるので、その分所得が下がり節税できます。ただ、上述したように、これはあくまでオマケです。オマケである節税を優先すると、前項のように高い物件を掴まされるので、あくまで「利益を出すこと」が目的である点は覚えておきましょう。