新築ほど高額な資金が必要ではなく、リフォームで入居者を募集できるという大きなメリットがあります。
しかし、中古物件で不動産投資を始める前にその物件の5年後、10年後をイメージして出口戦略を考える必要があります。
今回は、物件購入時から考える不動産投資の出口戦略をお伝えしていきます。
中古物件の「出口戦略」を考えていますか？
中古物件で不動産投資を始めるなら、その物件を最終的には家族に相続させるのか、それともある程度維持して売却をするのかを考えておくことが必須です。
なぜ買う前から売ることを考えるのか？と不思議に思われる方もいるでしょう。
しかしこれは不動産投資をする方なら、必ず考えなければならないことです。
収益物件として物件を購入する場合、売却を視野に入れないと最終的に損をします。今回は、その理由について見ていきましょう。
「売れない中古物件」ってどんな物件？
一例を上げてご説明します。
築8年目の木造モルタルアパートを購入したとします。リフォームして10年余り運営してその後、売却を検討するときその物件は新築から18年経過しています。
この物件を売却しようとすると、次に購入する方が購入費用を銀行融資でまかなおうとする場合、融資審査が下りない可能性があります。
原因は建物の耐用年数にあります。木造モルタルの耐用年数は20年です。
建物の耐用年数が迫り、大幅な修繕費用が必要となるがそれに見合った家賃が取れるのか？運営していけるのか？という部分と返済期間をみて銀行は審査するのです。
物件の耐用年数の目安を国税庁のサイトより引用したのが以下になります。
一般的な2階建てアパートなどの耐用年数
木骨木造モルタル 事務所用 22年
店舗・住居用 20年
マンションなどの耐用年数
鉄筋コンクリート 事務所用 50年
店舗・住居用 47年
※ 国税庁の「主な限伽償却資産の耐用年数」から抜粋しました。
この耐用年数をみてお分かりの通り築20年近い木造モルタルアパートなどの物件は、現在入居者がいても建物の価格としては価値が低く、土地代のみの評価額しか付かない場合もあります。
このことのリスクを、物件購入時より考える必要があります。
現在築8年目の建物を10年後に売るときにはほとんど建物の価値はない。
10年後、土地代だけの売却でも利益は出るのか？
購入金額、維持費、そして最終売却価格まで考えるのです。
これが、中古物件における不動産投資の出口戦略です。
その為にも、10年・15年後でも必ず売れる、そんな立地性や魅力のある物件を、購入時から選択する必要があります。あるいはリフォーム・リノベーションで付加価値を付けるのも良いでしょう。
間違っても、物件価格の安さにつられて、中古物件に飛びつくようなことが無いようにしましょう。