2018.10.03 利回りに振り回されるな！不動産投資家が見るべきは「物件の将来性」
確かに、ポータルサイトなどで投資用物件を探すと、大きく表示されているのは利回りです。しかし、真の不動産投資家なら、本当に見るべきは利回りではなく「物件の将来性」なのです。
まず、利回りには以下2種類あります。
・表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格
・実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷物件購入価格
このように、表面利回りから年間経費を差し引いた結果が実質利回りです。本来は、実質利回りを見ることが望ましいですが、収益物件.comも含め、物件ポータルサイトなどの情報は表面利回りになります。
その理由は、表面利回りの方が高く表示できるという点もありますが、年間経費は人によって異なるという点が大きいです。
年間経費の中には「ローン支払金額」も含まれます。そのため、借入金額はいくらで、どこの銀行から借り入れるか？によって、経費の額は変わってくるのです。
物件を比較する分には表面利回りを参考にしても構いません。しかし、実際に物件を選定するときには、必ず実質利回りで比較しましょう。そうしないと、真の利回りが分かってきません。
さて、冒頭でいったように利回りだけで物件の良し悪しを判断してはいけません。その大きな理由は、「利回りと資産価値は反比例に近い関係にある」ことです。
ここで表面利回りの計算式を思い出してみましょう。
計算式：年間家賃収入÷物件購入価格
仮に、年間家賃収入が同じであれば、物件購入価格が安いほど利回りは高くなります。しかし、物件購入価格が安いということは、資産価値が低い物件である可能性が高いです。つまり、「利回りが高い→物件購入価格は安い→資産価値は低い」という図式が成り立つというわけです。
もちろん、中には掘り出し物の物件があり、「利回りが高い＆資産価値も高い」という構図になる場合もあるでしょう。しかし、利回りが高い場合、通常は物件価格が安く資産価値も低い物件ということになります。
また、利回りの計算は基本的に満室稼働の想定であり、空室リスクや将来の家賃下落リスクを加味していないという点も忘れてはいけません。
さて、前項までで利回りだけで物件を判断してはいけないという点が分かったと思います。では、不動産投資家は何を見るべきか？それが、冒頭に解説した「物件の将来性」になるのです。
時期やエリアによって大きく異なるのですが、投資物件の実質利回りは5～8％あれば検討の範囲内と言えるでしょう。仮に、実質利回り15%でも、「物件が古すぎる」など魅力に欠ければ、入居者は集まりません。
その物件に1か月空室が発生しただけで・・・、もしくは家賃が5％下がっただけで・・・、15％という実質利回りは脆くも崩れ去ります。もっというと、「補修費がかかる」「業者手配の手間がかかる」ことで、利回りは更に下がり、手間もかかるかもしれません。
一方、実質利回り5％の物件でも、空室リスクや家賃下落リスクが極めて低い物件は、優良な物件と言えます。そのような物件は将来に渡って安定した収益を生み出しているので、不動産投資の本質である不良所得を生み出しやすいのです。
このように、不動産投資は目に見える利回りだけでなく、利回りが高くなくても「将来的に不労所得を生み出し続けるか？」という視点で考える必要があります。ほかにも、物件の将来を考えるのに必要な要素は以下です。
・必要なリフォームをして将来的に資産価値の高い物件にする
・とにかく現場を見て需要があるかを判断する
・不動産投資に「時間」という概念を加える
これらは、以下の記事で学ぶことができるので、是非チェックしてみてください。
●金になるリフォーム、金にならないリフォーム
●不動産投資は自分の家で起きてるんじゃない！現場で起きているんだ！
●「時間」で稼げ。会社員・公務員への不動産投資の勧め
