2018.10.09 人口減少の日本に、不動産投資の未来はあるのか？
しかし、全体的な人口動態だけに注目してはいけません。確かに、日本の人口は減少トレンドですが、まだまだチャンスはあります。今回は、人口減少の中で不動産投資にどう向き合うか？について解説していきます。
まず、利回りには以下2種類あります。
日本の人口が中長期的に見て減少トレンドであることは事実です。しかし、以下2つの要素は不動産投資においてはポジティブな要素といえるでしょう。
・単身者世帯数は増加トレンド
・都市部の人口は減りづらい
確かに日本の人口は、2004年12月に1億2,784万人でしたが、2030年には1憶1,522万人、2050年には9,515万人と予測※されています。不動産投資において、人口はパイの数を表すので人口が減るということはターゲットが減るということです。
しかし、人口ではなく「世帯数」の推移を見ていくと、実は総人口ほどは下落トレンドではありません。また、不動産投資のメインターゲットである単身者世帯に絞ってみると、以下のようにむしろ2035年までは上昇トレンドであり、その後の下落も緩やかです。
・2005年：1,446万世帯
・2020年：1,733万世帯
・2035年：1,833万世帯
・2050年：1,786万世帯
このように、人口減するものの単身者世帯数は増加トレンドであるという点は、不動産投資のポジティブなニュースといえるでしょう。
※我が国における総人口の長期的推移
http://www.soumu.go.jp/main_content/000273900.pdf
前項のように、日本の総人口は減っていくと予測されていますが、以下のように都市部、とりわけ東京の人口は人口減の影響を受けにくいです。
・2015年：東京都1億3,515万人
・2030年：東京都1億3,883万人
・2045年：東京都1億3,607万人
これは、東京都に人口が流入していることが原因です。また、この現象は地方でも同じようなことが起こるでしょう。つまり、地方の中でも人口が流入するエリアと流出するエリアに分かれるので、「人口が集まりやすいエリア」を見極めることで、不動産投資が成功する確率は上がるというわけです。
さらに、現在日本では労働力不足であり、外国人労働者を積極的に取り入れようとしています。その外国人労働者の増加数によっては、さらに不動産投資のターゲットが増える可能性があり、不動産投資にポジティブな影響を与えると考えられます。
※国立社会保障・人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口（平成 30（2018）年推計）
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/1kouhyo/gaiyo_s.pdf
日本の総人口が減っていくことにより、不動産投資の市場は縮小していくともいわれています。しかし、実は上記のように世帯数や都市部に注目すると、チャンスはまだまだ眠っているともいえるのです。
また、人口減ということは不動産投資のプレーヤーも減っていくということなので、需要（ターゲット）が減ったとしても、供給も減っている可能性があります。
さらに、CBREの調査で、東京が投資家から見た「アジアで最も魅力的な都市」に選ばれているという点からも、プロの投資家は日本の人口減ではなく、エリアごとの人口推移に着目していると考えられます。つまり、エリア選定さえ間違えなければ、不動産投資にはチャンスがあるのです。
※CBRE 海外投資家にとって東京は「もっとも魅力的な都市」
https://www.cbre.co.jp/ja-jp/about/media-centre/cbre-japan-investor-intentions-survey-2018
