2018.10.21 いいとこ取りをしてみたいあなたへ。中古マンション投資の魅力とは
しかし、投資物件としての中古マンションは「物件の条件は大して新築と変わらないのに、新築より安く買える」といった具合に、上手いこといいとこ取りができる場合があります。それには、しっかりとした理由があり、その理由を知っておくことが投資を成功させる秘訣です。
結論からいうと、中古マンションが安いというよりは、新築マンションが高いので相対的に中古マンションが安く見えるのです。その点に関しては、以下を理解しておきましょう。
・分譲業者とは？
・新築販売時にはコストがかかる
・売買価格と賃料の関係
分譲業者とは、いわゆるディベロッパーとほぼ同義です。つまり、自ら土地を買いその土地に建物を建築して、自ら販売するのが分譲業者になります。販売は自社で行うケースもありますが、販売会社に委託するケースもあります。いずれにしろ、自ら開発し販売までを手掛けるのが、分譲業者の特徴です。
マンション分譲業者の大手7社は、住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスであり、メジャーセブンと呼ばれています。
新築販売を手掛けているのはディベロッパーなので、マンションを分譲するときは以下のコストがかかっています。
・建築費
・土地代
・販売経費
・ディベロッパーの利益
販売経費とは、たとえばモデルルームの建築費、営業マンの人件費、チラシの印刷・投函費用、ポータルサイトへの掲載費用、パンフレット作成費用などのことです。また、当然ながらディベロッパーの利益も上乗せされるので、価格は高くなってしまいます。
一方、個人が売主である中古マンションには販売経費はかかりません。せいぜい仲介手数料くらいなので、新築時の経費に比べれば格段に安価です。また、「残債を返済できれば良い」と考えている人も多く、利益をそれほど求めない場合が多いです。
このような事情があるので、新築時の価格は中古よりも格段に高くなるのです。
さて、新築時の価格が高くても、それを家賃に反映できれば問題ありません。しかし、新築は「住むと価格が1～2割ほど落ちる」と言われるほど資産価値の下落が早く、一方で賃料は売買価格ほど変化しません。
仮に、新築を購入してすぐに査定したら、15％ダウンの査定価格になったとします。言い換えると、そのエリアで中古を買えば新築時よりも15％ダウンで買えるということです。この状況で新築物件の方で利益を出すには、中古よりも賃料を15％以上アップさせないといけません。
しかし、築年数に10年以上の差があるならまだしも、数年くらいの築年数の差であれば15％の賃料差で賃付けするのは難しいでしょう。
つまり、中古マンションは安く物件を手に入れられる上に、新築との賃料差はそれほど大きくないということです。だからこそ、中古マンションは収益を生み出しやすいというわけです。
不動産投資は一般的には「不労所得」と言われます。しかし、何も頑張らずに全て上手くいくほど投資の世界は甘くはないのです。今回の分譲業者の話などは、勉強していなければ知り得なかったかもしれません。
