2018.10.27 物件購入前に考えておくべき不動産の「資産価値」
しかし、資産価値が落ちにくい物件を見極めることは可能です。今回は、そもそも資産価値が落ちないとはどういうことか？また、資産価値が落ちにくい不動産とはどのような物件か？という点を解説していきます。
そもそも不動産の資産価値とは何か？というと、「売却金額」です。つまり、資産価値が落ちない物件とは、売却価格が落ちにくい物件と言い換えることができます。そして、その売却金額はどのように決まるかというと、需給バランスで決まります。
端的にいうと、その不動産が売れなければ売却金額が下がるということです。そのため、資産価値が落ちない物件とは、需要があり希少性の高い不動産ということになります。
まず、単身者が居住地を選ぶときは、マンションの賃貸物件がメインになります。たとえば、ファミリー層であれば「戸建」をという選択肢が増え、さらに戸建もマンションも「購入する」という選択肢も増えます。
一方、単身者の中で「戸建」を選ぶ人は少ないですし、ファミリー層ほど「購入」を選ぶ人も少ないと考えられます。つまり、競合物件が少ないので単身者をターゲットにするワンルーム投資は需要が高いのです。
さて、そんな資産価値が高い物件選びは、以下2点を重視しましょう。
・立地
・管理状況
総じて言えるは、物件選びの段階からこの点を意識しておくべきということです。というのも、この2点はリフォームすれば変わるものではなく、購入後に変えることは難しい要素だからです。
まず、不動産の絶対的な価値である「立地」です。立地は購入後絶対に変えることができない要素であり、再開発でもしない限りは価値の変動は小さい要素です。また、「マンションに住めればどこでも良い」という人はおらず、ある程度はエリアを決めて不動産は探すものです。
そのため、立地については以下の点を重視して見極めましょう。
・最寄り駅は需要のある駅かどうか
・商業、医療など施設の利便性は高いか
・今後再開発など街が変わる要素はあるか
要は、そのエリアは人が集まるエリアか？利便性が高く人気のエリアか？を見極めることが大切というわけです。
マンションの資産価値は、管理状況によって大きく左右されます。マンションの外観や共用施設に関しては、管理会社が清掃を行い修繕計画の立案をします。「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、管理によってマンションの価値は変わるのです。
管理状況をチェックする方法は以下の点です。
・共用施設は汚くないか？
・外観や共用部に過度な劣化は見られないか？
・修繕計画はしっかりと立案されているか？
マンションの場合、入居者で組成される管理組合によって、管理会社は選定されています。そのため、管理会社を変更するには入居者の同意が必要でありので、管理会社を変更するのは難易度が高いのです。
このように、需要が高く希少性の高い物件、そして良好な管理状況で資産価値が保たれやすい物件が良質な物件といえます。特に、不動産投資は「買う・売る」で成り立っているので、需要が低く売りにくい物件は資産価値が下がっていきます。これは、いくらマンションがきれいな状態でも同じです。
一方、需要が高いエリアでも、外観がボロボロのマンションであれば買い手はつかないでしょう。そのようなマンションも資産価値が落ちてくるのです。
資産価値とは売却金額とほぼ同義であり、資産価値を保つためには「立地」と「管理状況」が大切であるという点を認識しておきましょう。
