堅実に、かつ早く資産形成をしたい方へ
不動産投資は堅実なイメージのある投資で、事実その通りといえるでしょう。しかし、ある方法を知っていれば、スピード感を持って巨額の資産を築くことも可能な投資です。巨額な資産の目安は「5棟25室経営」くらいをイメージしておきましょう。
「5棟25室経営」は、不動産事業として認定される規模なので、この規模の投資家になればプロの投資家と名乗ってよいレベルでしょう。
では「ある方法」とは何かというと、レバレッジ効果をかけて融資を引き出すという方法になります。次項より、具体的に解説していきます。
資産価値の高い物件で、最大限の融資を引き出す
不動産投資の規模を拡大するためには、「物件を買う → 収益を上げる → 物件の価値を基にさらなる融資を引き出す」というルーティンを繰り返すことです。これは、不動産投資の勝ちパターンともいえるでしょう。
融資を引っ張りやすい「資産価値の高い物件」とは以下のような物件です。
・立地が良く需要がある物件
・耐用年数に比べて築年数が浅い物件
・担保価値が高い物件
ものすごく簡単にいうと、「誰もが住みたくなる物件」もしくは「リセールバリューのある物件」です。たとえば、築22年の木造アパートがあるとします。仮に、満室稼働で実質利回りが10％という非常に高い数字です。
一見すると、この物件は良い物件に見えますが、木造の耐用年数は22年なので担保価値は極めて低い（ゼロに近い）物件といえます。
つまり、この物件を取得していくら黒字で運営していても、この物件を基に次の融資を引っ張るのは困難ということになります。そうなると、上述した勝ちパターンにハマらず、儲かってはいるものの「5棟25室」の規模まで拡大させるのは難しいでしょう。
担保価値が高い物件は、銀行による評価方法を見るとさらに理解が深まるので、ぜひチェックしてみてください。（企画12.へのリンク）
繰上げ返済を控え、ローンを抱えながら投資先を増やせ
資産形成のスピードとローンの金額は相関関係にあります。つまり、迅速な資産形成をするためには、ローンをどんどん積み上げなければいけないということです。上述した勝ちパターンは、「物件を買う → 収益を上げる → 物件の価値を基にさらなる融資を引き出す」でした。
つまり、どんどん物件を取得して、それを基に融資をしてもらい物件を増やしていくということです。そうなると、自ずとローン残高も増えていきます。一見、無謀に見える戦略ですが実は理にかなっています。というのも、投資物件を増やしていくほどリスク分散できるからです。
たとえば、A/B/C/Dという物件を保有していれば、Aという物件が赤字になってもほかの3物件で収益を補填すればトータルで黒字に戻せます。このように、どんどん物件を成功させて物件数を増やすことで、ローン残高は増えますが実はリスクは抑えられているのです。
そのときは、「運用の成功」という要素以外に「銀行からみた資産価値の高い物件を選ぶ」ことが重要な点は再認識しておきましょう。いくら物件が黒字でも、その物件自体に担保価値がなければ融資は引っ張りにくいです。