今回はそんな人向けに「ファイナンス講座」と題し、不動産投資で知っておくべきファイナンスについて解説します。
不動産投資ローンを組む前に
まずは、不動産投資のファイナンスで知っておくべき、キャッシュフローについて学びましょう。キャッシュフローは以下の計算式で表されます。
キャッシュフロー（CF）＝家賃収入－経費－ローン支払額
キャッシュフローとは、簡単にいうと「手元にいくらのお金が残るのか？」ということです。厳密には、経費の中に「ローン支払額」も含まれていますが、ローン支払額は高額になるのであえて別途にしています。
成功する不動産投資には「収入」と「経費」「ローン支払額」の見積もりが絶対に不可欠であり、手元に残るお金を知っておくことは必須となります。
そのため、最も高額になるローンの支払い計算に慣れておく必要があるのです。言い換えると、不動産投資のファイナンスにおいて、最も重要なのは「ローン支払いの仕組み」について知ることといえます。
ローン返済、ファイナンスにおける
ローン返済には「元金」と「利子」の2つがあります。元金とは、金融機関から直接借りたお金であり、利子を含まないお金です。一方、利子とはその金融機関が課した金利によって決まるお金です。
借入者にとっては、利子は「借りたお金以上に支払うべきお金」であり、言い換えればお金を貸してくれたお礼のようなものです。一方、金融機関にとって利子は利益になります。
月々のローン支払いに対して利子がかかる
元金と利子の例を出します。たとえば、金融機関からお金を借りて、2019年4月のローン支払い時に残高が4,000万円、そして月利0.1%だったとします。
このとき元金は4,000万円で、利子は月利0.1％なので「4,000万円×月利0.1％＝月4万円」となります。つまり、この借入において支払うべき1か月分の利子は4万円ということです。
利子は通常、年利表記である
前項では月利と表現しましたが、実際の利子は年利表記です。要は、1年という期間にどのくらいの利率で利子がかかるか？ということになります。
たとえば、年利1.2%のローンの場合で、元金が1,000万円だったとします。この場合1年間にかかる利子は12万円（1,000万円×1.2％）となり、月々に換算する1万円（12万円÷12か月）です。
これを逆算すると、月利は0.1%（1万円÷1,000万円）という計算になるので、月々利子として1万円支払うことになります。
ローン返済は当初の利子負担が大きい
次に、不動産投資ローンで考えてみましょう。根本的な仕組みは前項までと変わりません。不動産投資ローンの場合は1,000万円単位でお金を借りるので、元金は非常に高額です。仮に、5,000万円借りたのであれば、返済当初の元金は5,000万円となります。
たとえば、このローンが年利3％であれば、1年間に150万円（5,000万円×3％）の利子を支払います。もちろん、利子だけ支払っていても元金が減らず、返済はいつまで経っても終わらないので、利子と一緒に元金も返済していきます。
仮に、毎年一定額の元金を支払うのであれば、年々元金は減っていき少しずつ支払い利子も減るということです。仮に、5年目で元金が4,000万円になれば、それ以降支払うべき利子は150万円から120万円（4,000万円×3％）に減額するということです。
このように、元金を一定額ずつ返済する方法を「元金均等返済」といいますが、実は大半のローンは元金均等返済ではなく「元利均等返済」で組まれているのです。
さて、ここまでで元金と利子について理解できたと思います。ファイナンスの基礎②では、もう一歩踏み込んで「元利均等返済」について詳しく解説していきます。